Ceny bytů v ČR se narovnávají, trh se začíná stabilizovat

Současný vývoj realitního trhu dlouho nikdo nezažil

V roce 2020 a 2021 ceny nemovitostí extrémně stouply. Od přelomu prvního a druhého kvartálu roku 2022 se trh otočil a ceny začaly padat. „Za poslední rok klesla cena bytů o 8,4 % a ty se nabízejí nyní v průměru za 70.500 Kč/m2. Největší průměrný pokles vidíme u jednopokojových bytů a to o 10,2 %, protože v letech 2020 - 2021 byl tento trh nejžádanější komoditou pro investory“, sdělila Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Graf č. 1: Vývoj trhu s byty v celé ČR - leden 2020- únor 2023 (ověřená exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)

Tento pokles situaci na trhu jen mírně koriguje, neboť razantní nárůst z let minulých to zatím v žádném případě nemůže vyrovnat. „Dramatické zdražování v letech 2020 a 2021 platilo pro všechny kraje ČR stejně, ovšem současná korekce se v jednotlivých krajích vyvíjí s různými odchylkami. Největší meziroční pokles cen zaznamenal kraj Liberecký a to o 10,3 % a také Moravskoslezský a to o 7,1 %“, vypočítává Ondřej Hon, jednatel firmy Cemap - cenové mapy, která analyzuje vývoj realitního trhu nepřetržitě od roku 2014.

Graf č. 2: Vývoj cen u jednotlivých bytů v celé ČR - leden 2020- únor 2023 (ověřená exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)

Začátkem roku 2023 však pokles cen zpomalil, což může znamenat nadcházející stagnaci trhu. Na zmírněný pokles nabídkových cen má vliv také dobrá práce realitních makléřů. Těm se povedlo vysvětlit majitelům, že je zapotřebí nastavit hned od začátku reálnější cenu, která odpovídá současné době. U špatně naceněných nemovitostí ještě k úpravě, tedy poklesu ceny dojde.

V současné době ale stále platí, že hlavní slovo mají kupující. Do karet jim také nahrává, že nabídka bytů vzrostla za poslední rok o více než 119 % a je nejvyšší od roku 2015. Poptávka se naopak razantně snížila, a proto existuje reálná možnost získat při koupi další dodatečnou slevu okolo 4 - 7 %. Díky tomu se lze domnívat, že celkový pokles cen u bytových jednotek bude dokonce do 15 % v jeho maximu.

Graf č.3: Vývoj nabídky jednotlivých bytů v ČR - leden 2020 - únor 2023 (ověřená exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)

„Z hlediska hledanosti vidíme z dat serveru Reality.iDNES.cz, že 73 % poptávek na koupi směřuje na menší byty (do 2+kk) z důvodu především ceny a také díky investorům do nemovitostí na následný pronájem. Ukazuje se také, že si lidé stále prohlížejí větší byty, než které se následně zobchodují. To může v blízké době přinést frustraci ze stavu bydlení a to především pro zájemce z řad mladých lidí“, doplňuje informace Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu.

V poslední době se zvyšovala poptávka po nájemním bydlení, která ale opět v posledním kvartálu roku 2022 polevila. „Jestliže se na to podíváme konkrétně, tak v letech 2019 - 2020 byl 2-3x větší zájem v poptávkách o byty k pronájmu oproti prodejům. Poptávka po pronájmech kulminovala v srpnu 2022, kdy se dostala na 10násobek. Nyní se poměr poptávek na pronájem ustálil zhruba na 6 násobku poptávek po prodeji“, vysvětluje dále Makovský.

Nárůst poptávky po nájmu ovlivnila také migrační vlna spojená s válkou na Ukrajině. Navíc nemalá skupina majitelů, kteří na prodej nespěchají, dali raději byt k pronájmu a až se situace obrátí, vrátí se k prodeji.

Vymykají se trendu

Čeho se pokles cen vlastně nikdy netýkal, jsou stavební pozemky. Ty si cenu nejen drží, ale spíše kontinuálně rostou. „Naopak velmi těžce, případně po velkých slevách, jsou prodejné starší rodinné domy. Speciálně ty nad 400 m2, před rekonstrukcí nebo ve špatném stavu. Následná nákladná rekonstrukce a nehospodárný provoz je staví do silně nevýhodné situace“, připojuje další informace Monika Lukášová.

Relativně dobře se prodávají v této době menší byty, tj. 1+1 a 2+1. Zejména v Praze, a nebo třeba v Moravskoslezském kraji. Zájem tady projevují nejen soukromé osoby, ale znovu ožívá aktivita investorů.

Bude pokles cen bytů pokračovat?

Vlastně tomu nic nenaznačuje a spíše naopak se dá očekávat, že se pokles ustálí a trh bude opět růst. Lidé si již vlastně zvykli na vyšší úrokové sazby a potřeba vlastního bydlení, která je u nás silně zakořeněna, bude zájem o koupi zvyšovat. K tomu stále velmi nízká výstavba a nedostatek nových bytů cenu nikdy razantně klesnou nenechají. I kdyby se začalo více stavět, což není stejně na pořadu dne, tak vysoké ceny pozemků, stavebnin a stavebních prací, nedovolí developerům prodávat levněji, i kdyby se jich začaly stavět deseti tisíce. Lze očekávat, že v budoucnu se poměr vlastního bydlení a nájemního bydlení přiblíží trendu západní Evropy, kde je bydlení v nájmu mnohem běžnější.

„V letech 2020 a 2021 byl vývoj na realitním trhu silně nadstandardní, co se týče růstu cen. Současná data ukazují, že dochází ke korekci extrémních cen, které se vrací k předchozím hodnotám“, zakončuje rozbor Ondřej Hon.

Ještě CeMap nemáte? Zaregistrujte se do našeho systému a získejte přístup k dalším statistikám. Navíc si můžete vyzkoušt zkušební verzi CeMapu na 10 dní zdarma.

Vývoj poptávky po bytech

Graf č.5: Vývoj poptávky po bytech (ověřená exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)

Graf č.6: Vývoj hledanosti bytů v ČR (ověřená exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)

Graf č. 7: Vývoj hledanosti bytů v ČR (ověřená exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)

Graf č. 8: Vývoj nabídky - leden 2016 - únor 2023 (ověřená exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)

Graf č.9: Vývoj transakcí s byty - leden 2015 - prosinec 2022 (ověřená exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)