V procesu nastavení prodejní ceny můžete vycházet z dvou druhů cen: ceny nabídkové a ceny transakční. Každá z nich má své specifické využití a význam, ale teprve z jejich kombinovaného užití získáte komplexní pohled na trh.
Význam nabídkových cen
Nabídkové ceny jsou obvykle prvním bodem, kde začíná jakýkoliv průzkum trhu s nemovitostmi. Reprezentují cenu, za kterou si prodávající přeje nemovitost prodat. Jejich hlavní výhodou je, že poskytují okamžitý přehled o tržních očekáváních a rychle reagují na změny trhu. Nabídkové ceny umožňují detailnější náhled na nemovitost, jelikož k nemovitosti znáte většinu informací a parametrů a současně se můžete díky fotografiím podívat “dovnitř” a reálně zhodnotit její stav. Jelikož víme, že mnohdy neodrážejí realitu, za kterou lze nemovitost opravdu prodat, tak v CeMapu přidáváme také další důležité informace jako je délka inzerce, výše slevy v průběhu inzerce a aktuální stav. Díky tomu můžete na reálných datech argumentovat, proč není dobré cenu nějak výrazně nadsadit.
Role transakčních cen
Transakční ceny přinášejí do procesu ocenění další rozměr, neboť poskytují ověřená data o cenách, za které byly nemovitosti skutečně prodány. Víme o jak důležité informace se jedná, a proto u nás máte hned dvě možnosti, jak s nimi pracovat:
- analytický report z katastru - zde vám ukážeme ceny vybraných nemovitostí, průměrné ceny a mediány těchto cen,
- transakční mapu prodejů - zde si sami můžete vybrat, které prodané nemovitosti chcete zobrazit a jejichž cenové údaje chcete zakoupit.
Transakční ceny vám pomohou i přes své mínusy pochopit trend dané lokality.
Synergie obou
Kombinace nabídkových a transakčních cen nabízí kompletní pohled na trh. Zatímco nabídkové ceny reflektují současnou dynamiku a očekávání prodávajících, transakční ceny poskytují pevný základ skutečně dosažených cen a uskutečněných transakcí. Synergie obou druhů cen umožňuje investorům a realitním odborníkům lépe stanovit optimální cenu nemovitosti a učinit tak ta správná investiční rozhodnutí.
Případná rizika a omezení transakčních cen
Ačkoli transakční ceny přinášejí mnoho výhod, je důležité si být vědom jejich omezení. Zpoždění v záznamech (v průměru 3-6 měsíců) může vést k tomu, že data neodrážejí nejnovější tržní vývoj, což může být zejména na dynamicky se měnícím trhu problematické. Je také důležité si uvědomit, že každá transakce je jedinečná a může být ovlivněna specifickými okolnostmi, které z cenového údaje nevyčtete. Samotná transakční cena z katastru navíc obsahuje primárně cenový údaj, avšak už se z ní nedozvíte stav nemovitosti či dispozici.
V některých případech pak mohou být součástí transakce (a tím pádem i ceny) další nemovitosti, které cenu zkreslí - typicky garáž či parkovací místo - tyto informace se v CeMapu dozvíte a můžete tak s nimi kalkulovat.. V neposlední řadě je dobré zdůraznit, že převody družstevních podílů k bytům se na katastr vůbec nezapisují, a proto zde tyto prodeje nenajdeme vůbec.
Závěr
Použití jak nabídkových, tak transakčních cen při oceňování nemovitostí poskytuje nejlepší možný pohled na trh. I když transakční ceny mají svá omezení, jejich doplňkový vztah k nabídkovým cenám umožňuje ucelenější analýzu a lepší porozumění trhu. Je důležité být si vědom potenciálních rizik a omezení spojených s transakčními cenami, ale také uznat jejich hodnotu jako klíčové součásti komplexního ocenění nemovitostí.
