Jak správně stanovit hodnotu rodinného domu? Na tuto otázku jsme hledali odpověď během našeho říjnového webináře „Oceňování rodinných domů v praxi“, který byl zaměřený na to, jak CeMap pracuje s daty z katastru nemovitostí a inzertních portálů a převádí je do přesného výpočtu tržní hodnoty domu.
Pokud jste se webináře nestihli zúčastnit, záznam si můžete pustit zde:
👉 Zhlédnout záznam webináře na Vimeo
Prezentace k webináři zde:
📥 Stáhnout prezentaci z webináře (PDF)
🔍 Metodika výpočtu v CeMapu – víc než jen průměr z cen
Jedním z klíčových témat webináře byla metodika výpočtu ceny rodinného domu, kterou CeMap v nedávné době zásadním způsobem upravil.
Na rozdíl od běžných přístupů, které vycházejí z jednoduchých průměrů transakčních cen, CeMap nově rozkládá každou transakci na dvě části – cenu stavby a cenu pozemku.
Tímto způsobem dokáže nástroj zohlednit různé velikosti pozemků, užitné plochy budov a vypočítat tak tržní hodnotu nemovitosti. Díky tomu uživatelé získávají realistický výpočet hodnoty domu, který reflektuje skutečné podmínky trhu i specifika porovnávaných nemovitostí.
Význam zohlednění pozemku
Na konkrétních příkladech jsme ukázali, že dvojnásobně velký pozemek nemusí být dvojnásobně dražší.
Proto CeMap při výpočtu automaticky aplikuje tzv. velikostní koeficient, který upravuje hodnotu pozemku podle jeho rozlohy:
- do 1 000 m² počítá 100 % hodnoty,
- mezi 1 001–1 500 m² započítává 50 % hodnoty,
- a nad 1 500 m² už pouze 10 % hodnoty.
Tento přístup je zásadní pro oceňování venkovských domů, chalup nebo rodinných domů s větší parcelou, kde by prosté násobení plochy vedlo k nadhodnocení.
Koeficient trendu – práce s historickými daty
Další zajímavou součástí webináře byla ukázka koeficientu trendu, díky němuž CeMap dokáže přepočítat historické ceny na současnou tržní úroveň.
Příklad: dům prodaný v září 2022 za 36 000 Kč/m² se po aplikaci trendu 18 % přepočítá na dnešní cenovou hladinu 42 480 Kč/m².
Tento mechanismus dává oceňování úplně nový rozměr — umožňuje pracovat i s daty staršími, ale relevantními z hlediska typu nemovitosti nebo lokality.
Praktická ukázka v CeMapu
V praktické části jsme prošli reálný výpočet hodnoty domu, včetně volby vhodných nemovitostí do porovnání a interpretace výsledků.
Účastníci viděli jak CeMap propojuje data z katastru a inzerce, rozkládá každou transakci a automaticky započítává rozdíly v ploše domu i pozemku.
Dotazy makléřů
Jedním z dotazů makléřů bylo „Jak ocenit rodinný dům, který nestojí na vlastním pozemku?“.
Vysvětlili jsme, že v takovém případě se obvykle oceňuje pouze hodnota stavebních konstrukcí, nebo se uplatňuje koeficient právního omezení.
Při absenci právního vztahu k pozemku může být hodnota snížena i o 80 %, zatímco u běžných případů (např. manželé, kdy pozemek patří jednomu z nich) bývá srážka 10–30 %.
Vyzkoušejte si výpočet ve svých případech
Vše, co zaznělo na webináři, si můžete okamžitě vyzkoušet přímo v CeMapu.
Zadejte svou konkrétní nemovitost, vyberte srovnatelné transakce a ověřte si, jak přesně CeMap dokáže spočítat reálnou tržní hodnotu domu – včetně ceny pozemku a za použití historických dat.
👉 Spustit výpočet ceny domu v CeMapu