počet nemovitostí k porovnání: 2 748 485
helpdesk: +420 733 18 09 18
Vyzkoušet zdarma
Registrovat se / Zapomenuté heslo

PROČ JE SPOJENÍ CEMAP A CENOVAMAPA.ORG REVOLUČNÍ?

Předem se omlouváme za množství textu, které na této stránce uvidíte, ale je velmi těžké (skoro až nemožné) heslovitě popsat tak zásadní krok, jakým je spojení dvou na první pohled podobných, nicméně ve svém přístupu velice rozdílných produktů na oceňování nemovitostí.

Vy, kteří tento článek dočtete až do konce, určitě nebudete litovat. Dozvíte se mimo jiné, co nás k tomuto kroku vedlo, co jsou to “transakční ceny” (o kterých má i velká část odborné veřejnosti velice zkreslené informace) a jak se liší od “cen prodejních”, jak s těmito daty co nejefektivněji pracovat v praxi a celou řadu dalších praktických informací.

 

Co nás ke spojení Cenovamapa.org a CeMapu vedlo?

Ti z Vás, kteří mají obecné povědomí nejen o českém realitním trhu, vědí, že ne vše je v Čechách tak přehledné, jednoduché a hlavně digitální jako například v USA. Abychom mohli poskytovat komplexní službu napříč celou Českou republikou, musíme mít velké množství dat – vždyť jen měst a obcí je u nás více než 6.200! A pro takové množství informací moc dostupných zdrojů není.
 
Směr CeMapu byl již od samotného počátku jasný – poskytnout POHLED OČIMA KUPUJÍCÍHO. Jedná se o model, který je schopen velmi rychle reagovat na situaci na trhu a jeho interpretace je pochopitelná i pro laika.

Nicméně zejména zástupci odborné veřejnosti s námi velice rádi vedli diskusi o tom, že transakční ceny z katastru jsou pro cenovou analýzu vhodnější.  Pro ověření této úvahy jsme se s kufříkem peněz vydali na katastr nemovitostí. Jaké však bylo naše zklamání, když jsme zjistili, že transakční ceny ≠ prodejní ceny (viz. Co jsou to transakční ceny a jak z nich získat ceny prodejní?) a že výsledky z těchto cen by byly velice zavádějící :-(
 
Po této zkušenosti přišla naše další úvaha, a sice najít někoho, kdo umí transakční ceny z katastru “očistit” a udělat z nich skutečné prodejní ceny. JEDINÝ, kdo si s tím dal tu práci a dokázal to, je cenovamapa.org. (tady jenom technická poznámka - dle naší zkušenosti si dovolíme říci, že všichni ostatní, kteří nabízejí cenové mapy dle prodejních cen, pracují ve skutečnosti s cenami transakčními, což je v některých případech naprosto rozdílná hodnota).
 
A jelikož jsme Vám chtěli dát k dispozici výhody obou systémů, tj. PARAMETRIZOVANÉ NABÍDKOVÉ CENY (včetně nájmů a cen družstevních bytů, které na katastru nenajdete) a OČIŠTĚNÉ PRODEJNÍ CENY Z KATASTRU,  zněl úkol zcela jasně – je třeba se domluvit s cenovamapa.org na spolupráci!

 

Co jsou to nabídkové ceny a jak s nimi pracujeme?

Jak již samotný název napovídá, nabídkové ceny vycházejí z cen nabídek na realitním trhu. Mnoho z Vás si jistě právě položilo otázku, je-li možné považovat nabídkovou cenu, někdy dokonce spíše zbožné přání prodávajícího, za směrodatnou hodnotu pro tržní analýzu? Možné to určitě je, nicméně při výpočtu je potřeba zohlednit více faktorů, než jen zprůměrovat ceny. A právě proto je tady CeMap.
 
Již více než 4 roky se pohybujeme na poli oceňování nemovitostí a stejnou dobu pracujeme na metodikách zpracování dat tak, aby byly co nejpřesnější. Proto jsme si při úpravách CeMapu za Vás pokládali otázky typu:

  1. Můžeme srovnávat byt ve špatném stavu s bytem v dobrém stavu?
  2. Má hodnota nemovitosti, která je v nabídce rok, stejnou váhu jako hodnota nemovitosti, která se nabízela pouze dva měsíce?
  3. Umíme identifikovat extrémní hodnoty a případně je hned vyřadit z výpočtu?
  4. Můžeme rozpoznat již rezervovanou nemovitost?
  5. Umíme podchytit duplicity a vyhnout se tak umělému zkreslovaní trhu?
  6. Jaký je reálný rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou?
  7. Jak ocenit rozdílné vlastnosti a parametry u jednotlivých nabídek?

Tyto a spousta dalších otázek se pro nás staly jakýmsi návodem, jak bychom my sami na Vašem místě potřebovali s cenami nemovitostí pracovat a jak by měly vypadat výpočtové metodiky. Zohlednit takto velké množství proměnných už bylo poměrně náročné, a proto jsme při úpravě vzorců navázali spolupráci i s univerzitou až z dalekého Tchaj-Wanu.
 
Pouze v CeMapu můžete také vidět fotky nemovitostí a díky tomu zohlednit v ceně všechny klady a zápory konkrétní oceňované nemovitosti v porovnání s konkurenčními nabídkami na trhu.

 

Co jsou to transakční ceny a jak z nich získat ceny prodejní?

Transakční ceny jsou velice často skloňovaný pojem, jehož přesný význam zná však velice málo lidí. V první řadě je třeba zdůraznit, že “transakční cena” se automaticky nerovná “prodejní ceně” nemovitosti, k níž se vztahuje.

Pro lepší pochopení tohoto vztahu si položme otázku “Co vše je z pohledu katastru nemovitostí považováno za “transakci”?. Je možné za transakci považovat:

  1. převod družstevního bytu do osobního vlastnictví v hodnotě nesplacené anuity?
  2. privatizaci obecních domů, tedy převod několika bytových jednotek v rámci jedné smlouvy?
  3. prodej statku i s několika hektary polností?
  4. prodej ideální poloviny či jakéhokoliv jiného podílu na nemovitostí?
  5. prodej bytu i s garáží a zahrádkou, které měl k dispozici výhradně původní majitel?

Na všechny výše položené otázky zní odpověď ANO. Z toho je jasně patrné, že určité věci obsažené v „transakci“ budou zásadním způsobem ovlivňovat cenu standardní nemovitosti. Nejvíce ovlivňují např. ucelenost transakce, tedy zda se prodává nemovitost jako celek, nebo jen její část (např. spoluvlastnický podíl), nebo zda se jednou kupní smlouvou více nemovitostí, nebo jaké se prodává příslušenství k nemovitosti. Abychom tedy získali opravdu relevantní cenu, je potřeba data o tyto a další atypické transakce očistit a dále je pak ideální různorodé nemovitosti rozdělit do skupin, které budou dobře pochopitelné i pro klienta – laika. Byty např. na byty panelové, cihlové nebo novostavby atd.
 
Jak jsme již zmiňovali výše, je dle našeho vlastního průzkumu trhu jediným subjektem na českém trhu, který má transakční ceny precizně očištěné (ano, i v dnešní přetechnizované době je třeba některé věci dělat RUČNĚ!) a navíc rozdělené do segmentů, cenovamapa.org. Pouze tyto ceny lze považovat za SKUTEČNÉ PRODEJNÍ CENY nemovitostí. Všichni ostatní nabízejí pouze ceny transakční, které mohou být v mnoha případech dosti zkreslené a tudíž je nelze brát jako relevantní hodnotu při stanovování ceny nemovitosti.

 

Proč je kombinace nabídkových a prodejních cen vhodná?

Mnohým z Vás, kteří jste dočetli až k tomuto odstavci, létají hlavou výhody a nevýhody každé z těchto metod a zřejmě řešíte dilema, která z metod je lepší... Ano, i my bychom si přáli, abychom měli v jednom systému realizační ceny s přesnými parametry každé nemovitosti, s minimálně 5-ti fotkami, a to vše ideálně v řádu max. 3 dnů od realizovaného prodeje. To je však bohužel v současné době takřka nemožné, nicméně vhodnou kombinací obou výše zmíněných zdrojů dat a metod výpočtů se k tomuto výsledku umíme alespoň limitně přiblížit.
 
A právě proto jsme pro Vás k metodikám CeMapu přidali metodiky cenovemapa.org, a to v přímo v prostředí, na které jste u nás již zvyklí. Kombinací správně zpracovaných nabídkových cen a očištěných prodejních cen získáte ta nejlepší data, která jsou aktuálně na poli cenových map k dostání. Tím společně eliminujeme nevýhody a naopak výraznou měrou posilujeme výhodou obou systémů.

 

Závěrem?

Jsme přesvědčeni, že stejně jako odhadce by si nedovolil vydat znalecký posudek na nemovitost bez důkladného tržního posouzení, tak ani realitní makléř by neměl dělat cenovou mapu (resp. tržní posouzení) na jakoukoliv nemovitost bez důkladné analýzy tržních dat, přestože zná danou lokalitu “jako své boty”. Konec konců jen velmi těžko si umíme představit situaci, kdy bankovní ústav příjme znalecký posudek na základě osobní zkušenosti či pocitu odhadce.
 
I proto je správně zpracovaná cenová mapa nejen skvělým „otvírákem“ dveří k majitelům nemovitostí, ale především jasnou vizitkou profesionálního realitního makléře, který zná nejen samotný proces prodeje, ale i aktuální situaci na trhu
 
Spojením nabídkových a prodejních cen tak klientovi velice jednoduše objasníte aktuální situaci na realitním trhu a zároveň budete mít i Vy velice přesnou představu o tom, na jakou částku danou nemovitost s největší pravděpodobností ocení banka v případě žádosti o hypotéční úvěr kupujícím. Ne náhodou již řada velkých bank v České republice využívá data z cenovamapa.org pro své vlastní elektronické oceňování nemovitostí.

CEMAP NA 7 DNÍ ZDARMAMÁM ZÁJEM

ODBORNÍCI, KTEŘÍ MAJÍ DŮVĚRU V CEMAP

Miroslav Herain
Miroslav HerainMajitel firmy / RE/MAX Commercial Group
Michal Malaník
Mgr. Michal MalaníkMajitel RE/MAX Via
Roman Ševčík
Roman ŠevčíkRE/MAX Magnum-Brno
RE/MAX COMMERCIAL GROUP
ZOBRAZIT VŠECHNY REFERENCE